Введение
Формирование комфортной урбанизированной среды обеспечивается через комплексную жилую застройку (КЖЗ) кварталов и районов, выступающую как важное направление в решении сбалансированного пространственного развития экономики муниципалитета. Комплексное обустройство кварталов и районов способно обеспечивать релевантные потребительским предпочтениям условия проживания (возможность выбора жилых объектов разной степени комфортности; удовлетворение жителей местом работы; предоставление мест в детских дошкольных учреждениях, в общеобразовательных и специализированных школах; оказание спортивно-оздоровительных, развлекательных и бытовых услуг, получение товаров и благ в целях удовлетворения повседневных потребностей) при одновременном экономичном и рациональном
использовании земли и пространства. Последнее решается еще на стадии разработки проекта КЖЗ путем учета критериев комфортности объектов жилой недвижимости по уровням формирования зон воздействия факторов, формирующих комфортность жилищных условий [1].
Материалы исследования
Учитывая вышеуказанное, важно превентивно смоделировать условия инвестиционной привлекательности проектов комплексного развития территорий (для определения приемлемого масштаба проекта; обоснованного распределения инвестиционных обязательств между муниципалитетом и застройщиком и правового оформления морфологических и экономических параметров проекта) в соответствии с табл. 1.
Таблица 1
Моделирование проектов комплексного развития территорий
|
Вид моделирования |
Краткая характеристика |
Результат |
|
Морфологическое моделирование |
Разработка и сопоставление различных обобщенных вариантов градостроительных и архитектурно-планировочных решений по территории, подлежащей комплексной застройке (необходимо определять альтернативные показатели возможной плотности застройки, а на ее основе – численность проживающих граждан, размер жилищного фонда, |
Проработка и обоснование вариантов комфортности среды проживания |
|
Экономическое |
Осуществление инвестиционной оценки проекта комплексного развития территории в зависимости от различных градостроительных и архитектурно-планировочных решений, |
Сравнительный анализ показателей инвестиционной привлекательности и экономической эффективности альтернативных проектов для обоснованного выбора приемлемого варианта |
Морфологическое и экономическое моделирование проводится путем варьирования и сопоставления показателей проекта КЖЗ до достижения приемлемого варианта экономической эффективности и распределения обязательств между муниципалитетом, потенциальными застройщиками и ресурсоснабжающими организациями. При этом потенциальный застройщик
в рамках альтернативных проектов застройки территории устанавливает для каждого из них основные градостроительные технико-экономические показатели (структура ввода жилья в зависимости от уровня комфортности благоустраиваемой территории, общественно-делового пространства, непосредственно жилых помещений и др.). Результаты моделирования могут быть закреплены конкретными инвестиционными соглашениями.
С позиций процессного подхода управление развитием территории на основе КЖЗ представляет собой процесс, обеспечивающий взаимодействие ресурсов для преобразования «входа» (задача обустройства территории и изменения качества жилой среды в соответствии с требованиями к ее комплексности и комфортности) в «выход» (сформированная и качественно преобразованная, в соответствии с установленными требованиями и представлениями о комфортном проживании, городская среда) [2].
Основными элементами «входа» в стоимостном выражении выступают инвестиции на реализацию проекта КЖЗ, а основными элементами «выхода» – стоимость введенных объектов строительства, а также доходы и затраты, связанные с их эксплуатацией.
Эффективное управление процессом инвестирования, необходимое из-за ограниченности выделенных на достижение поставленной цели финансовых ресурсов, заключается в четком разграничении финансовой ответственности ключевых участников проекта – муниципалитета
и фирм-застройщиков. К основным мероприятиям, позволяющим эффективно воздействовать на систему управления инвестициями в проекты КЖЗ, относятся следующие:
– определение перечня объектов строительства и требуемого объема инвестирования, планирование очередности строительства объектов;
– организация взаимодействия субъектов управления инвестициями;
– управление изменениями и контроль достижения цели проекта.
Схема управления инвестициями в проект КЖЗ приведена на рис. 1.
Рис. 1. Схема управления инвестициями в комплексную жилую застройку
Отметим, наиболее значимым, определяющим эффективность проекта для муниципалитета и для фирмы-застройщика, управленческим решением является определение концепции проекта КЖЗ, задаваемое ее потребительскими характеристиками с учетом качества градостроительной среды.
Процесс выбора варианта проекта КЖЗ схематически представлен на рис. 2.
Рис. 2. Схема процесса выбора варианта проекта КЖЗ
Эффективным регулятором в оценке качества жилищного строительства как с позиций общества в целом, так и бизнеса выступает дифференциация объектов жилой недвижимости по степени комфортности.
Практика управления градостроительством и формирования комфортной среды во многом базируется, среди прочих нормативных документов, на Правилах землепользования и застройки территории муниципальных образований, в которых, к сожалению, не закреплены полноценные, комплексные требования к оценке эффективности решений о развитии территорий муниципалитетов в долгосрочной перспективе.
В частности, при оценке эффективности инвестиционных проектов, финансируемых
с привлечением бюджетных ресурсов в соответствии с «Методическими рекомендациями по оценке эффективности инвестиционных проектов», не учитываются вопросы экологической
и социальной эффективности инвестиций в непроизводственную сферу.
Анализ программ развития жилищного строительства на территориях и обобщение результатов современных исследований доказывают необходимость учета муниципальными органами власти при выборе проекта КЖЗ, в дополнение к существующим, следующих групп показателей, характеризующих: общественные (социально-экономические) результаты; результаты реализации проекта для бюджетной системы; эколого-экономические результаты (табл. 2).
Таблица 2
Показатели оценки результатов комплексной жилой застройки микрорайона*
|
Группа показателей |
Показатели |
|
Социально-экономические результаты |
– Проектная численность населения микрорайона, чел.; – структура жилищного фонда микрорайона (всего, тыс. м2, в том числе стандартной, повышенной и элитной степени комфорта); – количество создаваемых рабочих мест в результате реализации проекта, чел.; – общая площадь застройки, тыс. м2; – жилая площадь застройки, тыс. м2; – площадь общественно-деловой застройки, тыс. м2; – площадь объектов социального назначения, тыс. м2; – период реализации проекта КЖЗ, 12 мес. |
|
Результаты реализации |
– Инвестиционные затраты бюджета на реализацию проекта, тыс. руб.; – ежегодные эксплуатационные расходы на содержание территории микрорайона, тыс. руб.; – разовые налоговые и неналоговые поступления от реализации проекта, тыс. руб.; – дисконтированный бюджетный доход за период реализации проекта, тыс. руб. |
|
Эколого-экономические результаты |
– Коэффициент энергоэффективности зданий; – коэффициент экологичности зданий; – коэффициент застройки территории; – коэффициент плотности застройки территории; – удельный вес озелененных территорий в пределах застройки, % |
* Составлено по [3].
На наш взгляд, крайне важным представляется при оценке эффективности инвестиционных проектов, финансируемых с привлечением бюджетных ресурсов, учитывать вопросы экологической и социальной эффективности инвестиций в непроизводственную сферу.
Заключение
На реализуемость инвестиционных проектов КЖЗ территории ключевое влияние оказывают способы привлечения и эффективность управления финансовыми ресурсами, уровень материально-технического обеспечения строительства и его соответствие градостроительным нормам и правилам, соблюдение интересов всех субъектов инвестиционно-строительной деятельности, реализующих проект.
Таким образом, именно на основе моделирования проектов комплексного развития территорий возможно обоснованно отобрать вариант проекта КЖЗ, удовлетворяющий требованиям всех стейкхолдеров. При этом с позиций муниципалитета весьма важно учесть (в дополнение
к существующим) предложенные нами показатели, позволяющие охарактеризовать всю городскую агломерацию с позиций комфортности для проживания.
