Введение. Важнейшим условием успешной реализации инвестиционно-строительного проекта является эффективное календарное планирование строительного производства. Объектом пристального внимания принимающего решения лица является организационно-технологический риск, атрибутированный как отдельным технологическим процессам и операциям, так и их укрупненным группам (строительным циклам), возникающий и меняющийся в процессе завершения объекта строительством.
Значимым направлением использования изложенной в работах [1, 2, 3] методики учета финансово-экономических рисков инвестиционно-строительного проекта [Ri] с использованием рисковых профилей ИСП (рис. 1) на основе вектора показателей качественного состояния [5, 7] объекта недвижимости [ki] является анализ альтернативных календарных планов инвестиционно-строительного проекта конкретного инвестора/застройщика и поиск оптимального из них с позиций экономической эффективности проекта.
Рис. 1. График зависимости риска от отдельного
показателя качественного состояния объекта
недвижимости (пунктирная линия – рисковый
профиль ИСП)
Основная часть. В условиях, когда принятая схема финансирования строительства и реализации законченных строительством объектов, организация и технология производства строительно-монтажных работ позволяют представить альтернативные календарные планы жизненного цикла ИСП, сходные в сроках несения затрат и получения доходов, но отличающиеся порядком возведения и реализации предусмотренных ИСП объектов недвижимости, рассматриваемая методика позволит выявить оптимальный календарный план, определяющий максимально экономически эффективный порядок реализации ИСП [4, 6, 8], характеризующийся наименьшими потерями доходной части ИСП вследствие минимизации риска неполучения дохода в течение жизненного цикла ИСП. При этом совокупность теоретически возможных вариантов планов денежных потоков ИСП принимаемых к анализу формализуется наложением следующих фильтров:
1. Совокупная технологическая мощность строительно-монтажных организаций, привлеченных к ИСП, не может существенно увеличиваться. Это выражается в тождественности графиков суммарного освоения средств в периодах жизненного цикла по сметам объектов ИСП для всех принимаемых к анализу планов денежных потоков с точностью до 15 %.
2. Период начала реализации объекта недвижимости основного и вспомогательного назначения не должно совпадать или предшествовать периоду начала его строительства и начала строительства объекта недвижимости противоположного назначения того же класса. Если, например, возведение первого инфраструктурного объекта эконом-класса намечено в 3-м периоде жизненного цикла, а первый объект основной недвижимости эконом-класса начинает возводиться в 5-м, то начало реализации недвижимости в данном классе не может быть запланировано на период, раньше 6-го. При этом в новом варианте плана денежных потоков ИСП возможен перенос начала возведения первого инфраструктурного объекта эконом-класса на 4-й или 5-й периоды, а первого объекта основной недвижимости эконом-класса – на 1–4-й.
3. Возведение объектов недвижимости целесообразно производить технологически непрерывно в течение определенного числа периодов, поскольку только при такой схеме организации строительно-монтажных работ, предполагается максимальное сокращение производственных издержек на вспомогательные к основному строительству мероприятия — подготовительные транспортные, заготовительные, пуско-наладочные и т. д.
Прошедшие предварительную фильтрацию возможные варианты планов денежных потоков ИСП оцениваются сравнением традиционных показателей метода NPV, полученных на СF+, скорректированных с учетом рисков Rнед–инф и Rинф–нед [10, 11, 12, 13].
Допустим, ИСП № 1 (текущий ИСП, см. табл. 1) имеет альтернативный календарный план реализации, в котором несколько изменен порядок возведения объектов основной и инфраструктурной недвижимости (табл. 2).
Таблица 1
Укрупненный план денежных потоков (ПДП) ИСП № 1, млн. руб.*
|
|
периоды |
|||||||||||||||
|
|
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
6 |
7 |
8 |
9 |
10 |
11 |
12 |
13 |
14 |
15 |
16 |
|
строительство 1 |
5,1 |
5,1 |
5,1 |
5,1 |
5,1 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
строительство 2 |
|
|
6,2 |
6,2 |
6,2 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
строительство 3 |
|
|
|
5,4 |
5,4 |
5,4 |
5,4 |
5,4 |
5,4 |
|
|
|
|
|
|
|
|
строительство 4 |
|
|
|
|
|
6,0 |
6,0 |
6,0 |
6,0 |
6,0 |
6,0 |
6,0 |
|
|
|
|
|
строительство 5 |
|
|
|
|
|
|
|
5,6 |
5,6 |
5,6 |
5,6 |
5,6 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
инфраструктура 1 |
|
|
|
2,7 |
2,7 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
инфраструктура 2 |
|
|
|
|
2,7 |
2,7 |
2,7 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
инфраструктура 3 |
|
|
|
|
|
3,0 |
3,0 |
3,0 |
3,0 |
|
|
|
|
|
|
|
|
инфраструктура 4 |
|
|
|
|
|
|
|
1,8 |
1,8 |
|
|
|
|
|
|
|
|
инфраструктура 5 |
|
|
|
|
|
|
|
|
2,5 |
2,5 |
2,5 |
|
|
|
|
|
* где: строительство 1 — затраты на строительство жилого объекта 1 и т.д.;
инфраструктура 1 – затраты на возведение инфраструктурного объекта 1 и т.д.
|
128 |
Предлагаемый альтернативный календарный план ИСП устанавливает приоритет инфраструктурного насыщения застраиваемой территории, сохраняя практически то же распределение освоенных средств в течение жизненного цикла ИСП.
Модифицированные показатели [9, 14, 18, 19] текущего и альтернативного планов денежных потоков ИСП № 1 при учете рисков ЗАО «Застройщик 1» представлены в сводной таблице (табл. 3).
Таблица 2
Укрупненный ПДП альтернативного календарного плана реализации ИСП № 1
|
|
периоды |
|||||||||||||||
|
|
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
6 |
7 |
8 |
9 |
10 |
11 |
12 |
13 |
14 |
15 |
16 |
|
строительство 1 |
5,1 |
5,1 |
5,1 |
5,1 |
5,1 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
строительство 2 |
|
|
|
6,2 |
6,2 |
6,2 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
строительство 3 |
|
|
|
|
5,4 |
5,4 |
5,4 |
5,4 |
5,4 |
5,4 |
|
|
|
|
|
|
|
строительство 4 |
|
|
|
|
|
6,0 |
6,0 |
6,0 |
6,0 |
6,0 |
6,0 |
6,0 |
|
|
|
|
|
строительство 5 |
|
|
|
|
|
|
|
5,6 |
5,6 |
5,6 |
5,6 |
5,6 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
инфраструктура 1 |
|
2,7 |
2,7 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
инфраструктура 2 |
|
|
2,7 |
2,7 |
2,7 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
инфраструктура 3 |
|
|
|
|
3,0 |
3,0 |
3,0 |
3,0 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
инфраструктура 4 |
|
|
|
|
|
|
1,8 |
1,8 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
инфраструктура 5 |
|
|
|
|
|
|
|
|
2,5 |
2,5 |
2,5 |
|
|
|
|
|
Таблица 3
Модифицированные показатели альтернативного варианта календарного плана ИСП № 1
в условиях ЗАО «Застройщик 1», млн. руб.
|
ИСП |
|
|
|
|
|
ИСП № 1 текущий |
174,9 |
145,1 |
29,8 |
20,6% |
|
ИСП № 1 альтернативный |
175,5 |
144,8 |
30,6 |
21,2% |
Выводы. В рассматриваемом случае сравнение модифицированных показателей альтернативных календарных планов реализации ИСП № 1 демонстрирует инвестиционную привлекательность второго из них, что и позволит обеспечить большую экономическую эффективность реализуемого ИСП в условиях конкретного инвестора/застройщика.
Одним из путей регулирования качественного состояния объектов недвижимости, возводимых в рамках реализации ИСП является анализ сравнительной целесообразности имеющихся альтернативных календарных планов реализации проекта [15, 16, 17, 20]. В процессе данного анализа важную роль играют индивидуальные рисковые профили инвестора/застройщика и удельный вес затрат на возведение и предполагаемой цены реализации каждого объекта ИСП в общем объеме расходов и доходов проекта.
