По данным Банка России на рынке ипотечного кредитования Российской Федерации по состоянию на 01.01.2018 г. работает 358 коммерческих банков [8]. Однако высокие темпы роста по ипотечным кредитным портфелям демонстрируют чуть более ста банков, причем около 90% из них находятся на территории Центрального федерального округа (головные офисы кредитных организаций в Московской области и их филиалы в субъектах России).
Следует отметить наличие тенденции сокращения числа коммерческих банков, являющихся участниками ипотечного жилищного кредитования. Данная тенденция подкрепляется политикой Мегарегулятора по оздоровлению финансового сектора экономики [5]. По состоянию на 01.07.2017 г. число участников рынка ипотечного жилищного кредитования сократилось, по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, на 76 кредитных организаций и составило 423 участника. Относительно неизменно количество ипотечных коммерческих банков, кредитующих рынок недвижимости Дальневосточного федерального округа.
Анализ количественных данных ипотечного жилищного кредитного рынка свидетельствует об опережающем росте темпов задолженности по отношению к количеству выданных займов и объему кредитования. При этом усиление «разрыва» между задолженностью по предоставленным кредитам и объемами кредитования наблюдается, преимущественно, начиная с 2015 г. На начало 2016 г. количество выданных кредитов сократилось до 710 450 ед., что не соответствует майским указам Президента, обязывающим Правительство Российской Федерации обеспечить до 2018 г., кроме всего прочего, увеличение количества выдаваемых ипотечных жилищных кредитов до 815 тыс. в год [2].
Самые низкие объемы ипотечного жилищного кредитования наблюдаются в первом квартале года, существенно возрастая ко второму и третьему кварталам. Это обусловлено подверженностью строительного рынка фактору сезонности, что приводит к усилению отложенного спроса при недостаточности количества вводимого в эксплуатацию жилья, а также снижении минимальной стоимости единицы площади.
Рост ипотечного рынка обеспечивался преимущественно рублевыми кредитами. После негативного опыта по итогам резкой девальвации национальной валюты ипотечное кредитование в иностранной валюте продолжает терять свою привлекательность среди населения.
Наибольшие темпы прироста продемонстрировали такие регионы, как Свердловская область (+47,9%), Краснодарский край (+42,6), Московская область (+39,8) и Новосибирская область (+39,8). Любопытно, что в 2016 г. в числе лидеров по аналогичному показателю были другие субъекты, а именно Республика Мордовия (+65%), Республика Саха (Якутия) (+40%), Санкт-Петербург (+40%) и Республика Башкортостан (+39%).
При незначительном увеличении доли рынка, приходящейся на Московскую область и Республику Татарстан, а также при относительном сокращении показателя по Тюменской области, рынки Москвы и Северной столицы расширились в 2016 г. с 11,6 до 12,4% и с 5,8 до 6,4%, соответственно.
Существенная положительная динамика на рынке ипотечного кредитования наблюдалась не только за счет либерализации ценовой политики, но и благодаря увеличению срока высвобождения средств, инвестированных на ипотечном рынке. Подтверждением тому служит рост средневзвешенного периода ипотечного кредитования с начала 2015 г. до конца 2017 г.
Сокращение жилищного строительства было связано, отчасти, с уменьшением объемов ввода домов индивидуальными застройщиками, на которые не распространялась программа по субсидированию процентных ставок [3]. В целом по стране на индивидуальных застройщиков приходится около 40% вводимого жилья. Без учета индивидуального жилищного строительства (далее ИЖС) ввод жилья в России в 2016 г. сократился на 4%. Московская область остается лидером по объему жилищного строительства (без учета ИЖС за год введено 6 млн м2 жилой площади). К началу 2018 г. тенденция снижения ввода нового жилья сохраняется (более 79 млн м2). При этом сегмент ИЖС возрос на 3,5%, а ввод многоквартирных домов (далее МДК) снизился более чем на 4%. В сегменте индивидуального жилищного строительства ввод жилья возрос в 2017 г. на 3,8% (совокупная площадь новых МКД составила 46,2 млн м2).
Продолжительное сокращение реальных располагаемых доходов населения привело к тому, что за 2016 г. объем совокупной просроченной задолженности на ипотечном рынке увеличился на 6,2%. При этом в региональном разрезе темпы прироста были намного выше: например, почти в два раза увеличился объем просроченной задолженности в Брянской области, на 70–80% – в Республиках Карелия и Адыгея.
Подводя итоги по нашему исследованию, отметим, что в 2017 г. рынок ипотечного жилищного кредитования продемонстрировал рекордные показатели:
– прирост составил более 37%, совокупный объем ипотечной ссудной задолженности превысил 2 трлн руб., за год было выдано более 1,1 млн ед. ипотечных займов;
– ставки по ипотеке достигли исторического минимума (9,8%), чему способствовало и снижение инфляции, и денежно-кредитная политика Банка России;
– продолжается трехлетний тренд по досрочному погашению ипотечной задолженности, к началу 2019 г. оно составило более 846 млрд руб. Выдача ипотечных кредитов в иностранной валюте достигла околонулевых значений;
– рост задолженности до 5 трлн руб. и резкое снижение процентных ставок на рынке ипотечного кредитования привели к существенному расширению рынка рефинансирования ипотечной задолженности (объем рефинансирования достиг 161 млрд руб.). Развитие механизмов рефинансирования увеличили возможности по снижению стоимости ипотечной задолженности.
Кроме того, законодательные новшества в 2017–18 гг., связанные с созданием механизма гарантии в сфере строительства [1], сохранностью средств граждан, инвестированных в жилье, перераспределением строительных рисков среди профессиональных участников усилили темпы роста рынка ипотечного кредитования.
